Con un volume di affari che sfiora i 5,4 miliardi di euro (fonte: la Repubblica) AIRBNB domina in Italia il mercato degli affitti brevi e rappresenta un’alternativa molto popolare alle prenotazioni alberghiere. Molti proprietari si affidano a questa piattaforma per affittare la propria abitazione in autonomia, senza doversi affidare a costose agenzie, e con notevoli possibilità di profitto.

Al fine di controllare il volume di affari generato dagli affitti turistici ed evitare forme di evasione fiscale, il legislatore nazionale, con il D.L. n. 50/2017, ha introdotto la cd. “AIRBNB tax”, che prevede l’applicazione di una ritenuta del 21% sul canone delle locazioni brevi, trattenuto dagli intermediari (come AIRBNB) all’atto della prenotazione e da questi versato direttamente all’Agenzia delle Entrate.

In particolare, questo regime si applica a tutte le locazioni brevi ad uso abitativo stipulate da persone private, di durata non superiore a 30 giorni, compresi quelli che prevedono il servizio di pulizia e di fornitura di biancheria.

L’applicazione di questa imposta sostitutiva è possibile però soltanto quando l’attività non abbia natura imprenditoriale: in quest’ultimo caso, infatti, risulterebbe necessario ottemperare a numerosi adempimenti burocratici, quali la richiesta di un’apposita licenza (comunicazione Suap), l’apertura di una partita IVA e l’iscrizione alla Camera di commercio e all’INPS.

Ad oggi, però, non è stato ancora emanato il regolamento previsto dallo stesso decreto legge, con il quale si sarebbero dovuti stabilire “i criteri in base ai quali l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale”, anche in termini di numero di case locate o alla durata delle locazioni su base annua.

A fronte di questa lacuna normativa, l’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 24/E/2017 aveva chiarificato che la disciplina delle locazioni brevi non può trovare applicazione qualora insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali dell’immobile quali, ad esempio la fornitura della colazione; la somministrazione di pasti; la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti. Nella risposta all’interpello 373 del 10 settembre 2019, l’AE ha da ultimo precisato che “in assenza del citato regolamento, quindi, al fine di individuare i criteri idonei a determinare lo svolgimento di un’attività di locazione nell’esercizio di attività di impresa, occorre far riferimento ai principi generali stabiliti dall’art. 2082 del codice civile e dall’art. 55 del Dpr 22 dicembre 1986 n. 917 (con riferimento all’esercizio di attività commerciale)”.

Sulla base di queste considerazioni, l’Agenzia delle Entrate, nella predetta risposta, ha concluso che, sulla base di quanto esposto dall’interpellante, interessato ad affittare per brevi periodi un appartamento a turisti tramite il portale online AIRBNB, non sussistono requisiti tali da ritenere che il soggetto persona fisica eserciti l’attività di locazione nell’ambito di un’attività di impresa.

In mancanza dell’esercizio di attività di prestazione di servizi accessori alla locazione non direttamente connessi alle finalità residenziali dell’immobile, si esclude dunque che offrire un proprio appartamento in affitto per locazioni brevi, anche tramite intermediari quali AIRBNB, sia sufficiente a qualificare l’affittuario come “imprenditore”.